Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria: guía para comunidades
La Ley 21.442 es la ley de copropiedad inmobiliaria de Chile. Regula los condominios: derechos y obligaciones de los copropietarios, reglamento de copropiedad, asamblea, comité de administración, administrador, gastos comunes, fondo común de reserva, seguros y plan de emergencia.
Actualizado: 01-11-2026.
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Dato legal: fechas. La Ley 21.442 se publicó el 13 de abril de 2022. La modificó la Ley 21.842, publicada el 23-09-2026. Texto oficial: BCN, Ley 21.442.
Qué exige la Ley 21.442 al administrador
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Inscripción en el Registro Nacional de Administradores
Requisito previo para ejercer, a título gratuito u oneroso. La inscripción es gratuita y, para mantenerla vigente, se actualizan cada año ciertos antecedentes (como el certificado de antecedentes).
Ley 21.442 arts. 82 y 83; DS 5 art. 20
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Rendición de cuentas
Mensual ante el comité, en cada asamblea ordinaria y al término de la administración, con ingresos, gastos, saldo de caja, cartolas y respaldo de seguros.
Ley 21.442 art. 21
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Presupuesto a 12 meses
Presupuesto estimativo de las obligaciones económicas del condominio para los doce meses siguientes.
Ley 21.442 art. 22
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Fondo común de reserva
El condominio debe formar un fondo para gastos extraordinarios, urgentes o imprevistos, con un recargo no inferior al 5% del gasto común mensual.
Ley 21.442 art. 39
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Cuenta bancaria exclusiva
Cuenta corriente o de ahorro a nombre del condominio; giran las personas que designe la asamblea.
Ley 21.442 art. 33
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Seguro colectivo contra incendio
Obligatorio en condominios con unidades habitacionales y, salvo que el reglamento de copropiedad diga otra cosa, también en los demás. El administrador debe resguardar que esté siempre vigente y renovarlo antes de su vencimiento.
Ley 21.442 art. 43; DS 7 art. 38
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Mantenciones y certificaciones
Mantenciones, inspecciones y certificaciones de instalaciones como gas y ascensores.
Ley 21.442 art. 20 N°2
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Recaudación y contabilidad
Recaudar las obligaciones económicas, emitir certificados de deuda y llevar la contabilidad del condominio.
Ley 21.442 art. 20 N°4
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Plan de emergencia
Todo condominio debe tener un plan de emergencia. Sus actualizaciones las firma un ingeniero en prevención de riesgos y, además, el presidente del comité y el administrador; el plan de evacuación se actualiza al menos una vez al año.
Ley 21.442 art. 40
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Información a la Secretaría Ejecutiva
Entregar la información actualizada que requiera la Secretaría Ejecutiva de Condominios, vía la plataforma.
Ley 21.442 art. 20 N°11; DS 5 art. 23
Resumen informativo; no reemplaza el texto legal. Fuentes: Ley 21.442, DS 5/2023 MINVU, Reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominios, y DS 7/2023 MINVU, Reglamento de la Ley 21.442.
Quién hace qué en el condominio
Tres órganos, tres papeles distintos. Este cuadro resume lo que cada uno decide o ejecuta en los temas del día a día.
| Tema | Asamblea | Comité | Administrador |
|---|---|---|---|
| Administrador | Lo designa y puede removerlo en cualquier momento (art. 18) | Fija su remuneración (art. 19) | No puede integrar el comité (art. 18) |
| Cuentas | Recibe la rendición en cada sesión ordinaria y vota el balance (arts. 14 y 21) | Recibe la rendición cada mes y somete el balance a votación (arts. 14 y 21) | Rinde cuenta documentada cada mes y en cada sesión ordinaria (art. 21) |
| Presupuesto anual | Cada copropietario lo recibe con al menos 30 días de anticipación (art. 22) | Lo recibe con al menos 30 días de anticipación (art. 22) | Lo prepara a 12 meses y lo envía (art. 22) |
| Fondo común de reserva | Fija el recargo si no lo hace el reglamento y aprueba su uso excepcional en gastos ordinarios (arts. 15 y 39) | Autoriza su uso en gastos extraordinarios, urgentes o imprevistos (art. 39) | Informa el saldo en el presupuesto anual (art. 22) |
| Morosidad | Da su acuerdo a los convenios de pago (art. 6) | Pacta los convenios de pago en cuotas (art. 6) | |
| Citación a asamblea | Sesiona y toma los acuerdos (art. 15) | Cita a través de su presidente (art. 16) | Cita en defecto del comité (art. 16) |
¿A qué condominios se aplica?
A las edificaciones y terrenos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria (art. 2). Se distinguen dos tipos (art. 1, letra C):
- Tipo A: unidades, como departamentos u oficinas, que forman parte de edificaciones en un terreno común.
- Tipo B: sitios urbanizados de dominio exclusivo, con calles y áreas verdes comunes.
Un condominio de casas puede ser tipo A o tipo B. Depende de si el dominio exclusivo recae en una unidad edificada en terreno común o en un sitio. Los tipo B son frecuentes en Lo Barnechea y Colina/Chicureo.
Obligaciones económicas de los copropietarios
- Cada copropietario contribuye en proporción a su derecho en los bienes comunes, salvo que el reglamento de copropiedad diga otra cosa (art. 6).
- La deuda sigue al dueño de la unidad, incluso la generada antes de que la comprara (art. 6).
- El pago vence dentro de los 10 primeros días desde la emisión del aviso de cobro, salvo otro plazo en el reglamento de copropiedad.
- El interés por mora es el del reglamento de copropiedad o, en su defecto, el del reglamento tipo, con un tope de 50% del interés corriente bancario (art. 7).
- No usar un servicio o tener la unidad desocupada no exime de pagar (art. 35).
Más detalle en Gastos comunes.
Órganos de administración
Asamblea de copropietarios
debe celebrar sesión ordinaria al menos una vez al año (art. 14). Los quórum dependen de la materia (art. 15).
Sesiones telemáticas
son posibles si el reglamento de copropiedad las contempla y se cumplen los requisitos del reglamento de la ley (art. 15; DS 7, art. 16).
Comité de administración
de 3 a 5 miembros, en número impar, salvo que deba ser mayor por existir sectores. Su período es de hasta 3 años (arts. 17 y 23).
Administrador
lo designa la asamblea, que puede removerlo en cualquier momento (art. 18).
Ver Comité y asambleas y Cómo cambiar de administrador.
Fondo común de reserva
Es obligatorio. Se forma con un recargo no inferior al 5% del gasto común mensual, más multas, intereses y aportes por uso exclusivo de bienes comunes (art. 39). También lo incrementan los recursos obtenidos por arrendar, ceder, gravar o enajenar bienes comunes (art. 26). Ver la guía del fondo común de reserva.
Seguridad: seguro, plan de emergencia y prevención de caídas
Seguro, plan de emergencia y medidas contra caídas, punto por punto.
Seguro con viviendas
los condominios con alguna unidad habitacional deben contratar y mantener vigente un seguro colectivo contra incendio. Debe cubrir los bienes e instalaciones comunes y dar opciones para cubrir las unidades (art. 43).
Seguro sin viviendas
los condominios sin unidades habitacionales, como los edificios de oficinas, también deben tenerlo, salvo que su reglamento de copropiedad disponga lo contrario (art. 43).
Pólizas antiguas
los condominios existentes tienen dos años, desde que entró a regir el art. 43, para revisar y adaptar sus pólizas (art. 5 transitorio). Según nuestro cálculo, ese plazo vence el 09-07-2027, porque el art. 43 rige desde seis meses después de la publicación del reglamento, el 09-01-2025.
Plan de emergencia
todo condominio debe tener uno, y el plan de evacuación se actualiza al menos una vez al año (art. 40).
Ley 21.842, sistemas contra caídas
el reglamento de copropiedad no puede prohibir sistemas de seguridad contra caídas, como mallas o limitadores de apertura de ventanas, aunque sí puede fijar estándares de calidad e instalación (art. 8, letra b; Ley 21.842).
Ley 21.842, deber de implementar medidas
quien viva en una vivienda sobre el primer piso donde residan niños o niñas de hasta 12 años, o personas con mayor riesgo de caídas, deberá implementar medidas de seguridad idóneas e informar al administrador (art. 43 bis). Esta obligación será exigible 24 meses después de la publicación de la Ley 21.842, es decir, desde el 23-09-2028 (Ley 21.842, artículo transitorio).
Reglamentos de copropiedad antiguos
Si tu comunidad venía de la antigua Ley 19.537, este es el marco que importa. Es un tema frecuente en los edificios con años de Providencia.
Plazos y efectos para reglamentos anteriores
- Las comunidades acogidas a la antigua Ley 19.537 debían ajustar su reglamento de copropiedad en el plazo de un año (art. 100).
- El reglamento de la ley es el Decreto N° 7 de 2023, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, publicado en el Diario Oficial el 09-01-2025 (DS 7).
- La ley no indica expresamente desde cuándo se cuenta ese año.
- Las disposiciones de un reglamento contrarias a la ley son nulas, pero la nulidad requiere declaración judicial (art. 10). En lo no regulado rige de forma supletoria el reglamento de la ley (art. 11).
- Si el reglamento no se ajustó dentro del plazo, la ley no fija una sanción especial. Igual rige la Ley 21.442 desde su publicación (art. 100), las cláusulas contrarias a ella pueden declararse nulas (art. 10) y en lo no regulado se aplica el reglamento de la ley (art. 11). Conviene ajustarlo cuanto antes para evitar discusiones sobre qué norma aplica.
Conflictos
Cada tipo de conflicto tiene su instancia.
Policía local
los conflictos sobre la administración o el funcionamiento del condominio se conocen en el juzgado de policía local (art. 44).
Árbitro o mediación
también pueden ir a un juez árbitro (art. 46) o a mediación municipal (art. 47).
Cobro de gastos comunes
se tramita en juicio ejecutivo ante el juez de letras (art. 6).
Reclamos contra el administrador
van ante la Seremi de Vivienda (art. 90).
Preguntas frecuentes
¿La Ley 19.537 sigue vigente?
No. La Ley 21.442 la derogó y las comunidades acogidas a ella pasaron a regirse por la nueva ley (art. 100).
¿Cuánto es el interés máximo por atraso en gastos comunes?
El que fije el reglamento de copropiedad o, en su defecto, el reglamento tipo, con un tope de 50% del interés corriente bancario (art. 7).
¿Cada cuánto debe reunirse la asamblea?
Al menos una vez al año, en sesión ordinaria (art. 14).
Ver también: Edificios · Oficinas · Casas · Comunas
Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal para un caso particular.
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