Cómo cambiar de administrador paso a paso
El administrador se mantiene en su cargo mientras cuente con la confianza de la asamblea, que puede removerlo en cualquier momento (Ley 21.442, art. 18). La remoción y la designación del reemplazante se tratan en sesión ordinaria (arts. 14 y 15).
Por Nicolás Chaparro Soumastre y Sebastián Pérez Villar, socios de Valedi.
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- Evalúa la administración actual
- Pide cotizaciones
- Cita a sesión ordinaria
- Escritura pública
- Traspaso y rendición final
Dato legal: al cierre. El nuevo nombramiento debe constar en el acta reducida a escritura pública, y el administrador saliente debe rendir cuenta al término de su gestión (arts. 18 y 21).
Paso 1: evalúa la administración actual
Revisa si se cumplen las obligaciones legales:
- rendición mensual al comité (art. 21);
- presupuesto anual enviado a tiempo (art. 22);
- aviso de cobro con ingresos, egresos y saldo (art. 31).
Paso 2: pide cotizaciones
Compara propuestas de distintos administradores. La remuneración la fija el comité (art. 19).
Paso 3: cita a sesión ordinaria
- Citación: con entre 5 y 15 días de anticipación (art. 16). Incluye la remoción y la designación en la tabla.
- Tipo de sesión: ambas materias pueden tratarse en sesión ordinaria (art. 14).
- Quórum para sesionar: quienes concurran, siempre que representen al menos 33% de los derechos del condominio.
- Quórum para acordar: mayoría absoluta de los asistentes (art. 15, cuadro, N° 1, letra c).
- Quién vota: solo los copropietarios hábiles.
¿Y si el edificio es nuevo?
Es una situación frecuente en Ñuñoa y Colina/Chicureo.
Mientras no se haya enajenado el 66% de los derechos del condominio, si se remueve al administrador, la designación del reemplazante corresponde a la persona propietaria del condominio, no a la asamblea (DS 7, art. 48). Una vez enajenado el 66% de las unidades, el primer administrador debe convocar a asamblea extraordinaria y rendir cuenta de su gestión (art. 9).
Paso 4: escritura pública
El acta con la designación se reduce a escritura pública por la persona facultada o por un miembro del comité. La copia se guarda en el archivo del condominio (art. 18).
Paso 5: traspaso y rendición final
El administrador saliente rinde cuenta documentada al término de su administración (art. 21) y entrega los documentos a quien le sucede (art. 9). Pide como mínimo:
- cartolas y cuentas bancarias;
- respaldos de gastos;
- contratos del personal;
- pólizas de seguro;
- libro de actas;
- registro de copropietarios;
- plan de emergencia.
Para cambiar a las personas habilitadas en la cuenta bancaria, el administrador o el comité deben presentar al banco el acta de la asamblea o del comité, según el reglamento de copropiedad, reducida a escritura pública (art. 33).
Preguntas frecuentes
¿Hay que esperar que termine el contrato?
No. La asamblea puede remover al administrador en cualquier momento (art. 18). Al contrato de administración se aplican, en lo que no contradiga la ley, las reglas del mandato del Código Civil (art. 19), según las cuales «el mandante puede revocar el mandato a su arbitrio» (Código Civil, arts. 2163 y 2165). Eso no borra lo pactado: si el contrato exige aviso previo o fija una indemnización por término anticipado, esas cláusulas pueden ser exigibles (Código Civil, art. 1545). Revisa tu contrato con tu abogado antes de votar.
¿Quién administra mientras tanto?
En ausencia del administrador actúa el presidente del comité (art. 18). El presidente debe levantar un acta, comunicarla a los copropietarios y publicarla en un lugar visible (DS 7, art. 23).
Ver también: Comité y asambleas · Ley 21.442 · Gastos comunes · Fondo común de reserva · Edificios · Oficinas · Casas · Comunas
Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal para un caso particular.
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