Gastos comunes: guía según la Ley 21.442
Los gastos comunes son parte de las obligaciones económicas del condominio. Cubren administración, mantención, reparación y uso o consumo, incluidos personal, servicios y primas de seguros (Ley 21.442, art. 2, N° 8 y 9).
Por Nicolás Chaparro Soumastre y Sebastián Pérez Villar, socios de Valedi.
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Dato legal: cuánto pagas. Cada copropietario paga en proporción a su derecho sobre los bienes comunes, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma (art. 6).
Dato legal: plazo. El pago vence dentro de los 10 primeros días desde la emisión del aviso de cobro, salvo otro plazo en el reglamento (art. 7).
Cómo se calcula lo que pagas
- Gasto común del mes Administración, mantención, reparación y uso o consumo.
- Tu proporción Según tu derecho sobre los bienes comunes, salvo que el reglamento de copropiedad diga otra cosa (art. 6).
- Fondo común de reserva Recargo no inferior al 5% del gasto común mensual (art. 39).
- Aviso de cobro Muestra tu proporción, los intereses y multas adeudados, y los ingresos, egresos y saldo de caja (art. 31).
¿Qué debe decir el aviso de cobro?
Según el art. 31, el aviso debe indicar:
- la proporción con que contribuyes a los gastos comunes y al fondo común de reserva;
- los intereses y multas adeudados;
- el detalle de ingresos, egresos mensuales y saldo de caja del condominio.
En torres grandes, como las de Las Condes, ese detalle es lo que permite entender qué paga cada uno.
Ordinarios y extraordinarios
- Ordinarios: de administración, mantención, reparación y uso o consumo (art. 2, N° 9).
- Extraordinarios: todo otro gasto adicional y distinto a los ordinarios, más las sumas destinadas a nuevas obras comunes (art. 2, N° 10).
Los gastos extraordinarios, urgentes o imprevistos pueden cubrirse con el fondo común de reserva, con autorización del comité (art. 39).
Presupuesto anual
Dato legal: anticipación. El administrador prepara un presupuesto estimativo a 12 meses y lo envía al comité y a cada copropietario con al menos 30 días de anticipación (art. 22).
Morosidad
Qué puede hacer la comunidad cuando alguien se atrasa. Es un tema habitual en comunidades con muchas unidades arrendadas, como las de Ñuñoa. Abre cada punto para ver el detalle.
Interés
el que fije el reglamento de copropiedad o, en su defecto, el reglamento tipo, con un tope de 50% del interés corriente bancario (art. 7).
Convenios de pago
el administrador puede pactar cuotas mensuales con los morosos, con acuerdo del comité de administración. La primera cuota se paga al firmar y, mientras se cumpla el convenio, el copropietario se considera hábil (art. 6).
Cobro ejecutivo
el aviso de cobro firmado por el administrador tiene mérito ejecutivo (art. 32). El juicio se sigue ante el juez de letras (art. 6).
Suspensión de servicios
si el condominio no tiene control propio del servicio, se puede pedir la suspensión de electricidad o telecomunicaciones a quienes deban 3 o más cuotas, previa autorización del comité. No se puede suspender más de un servicio a la vez. Hay excepciones durante un estado de catástrofe y para personas electrodependientes (art. 36).
Rendición de cuentas
El administrador rinde cuenta documentada al comité cada mes y a la asamblea en cada sesión ordinaria, con cartolas bancarias y respaldo de seguros (art. 21).
Preguntas frecuentes
¿Debo pagar si no uso el gimnasio o mi departamento está vacío?
Sí. No usar un bien común o tener la unidad desocupada no exime del pago (art. 35).
¿Las deudas del dueño anterior pasan al nuevo propietario?
Sí. La obligación sigue al dueño de la unidad, que puede repetir contra el vendedor (art. 6).
¿Paga el arrendatario o el dueño?
Frente a la comunidad, la obligación es del copropietario y «seguirá siempre al dueño de cada unidad, aun respecto de los créditos devengados antes de su adquisición» (art. 6; ver también arts. 2, N° 8, y 7). El contrato de arriendo puede acordar que pague el arrendatario. Ese acuerdo obliga a las partes del contrato (Código Civil, art. 1545), pero no libera al dueño ante el condominio: si el arrendatario no paga, la comunidad puede cobrarle al propietario, y este puede repetir contra el arrendatario.
Ver también: Ley 21.442 · Comité y asambleas · Cómo cambiar de administrador · Edificios · Oficinas · Casas · Comunas
Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal para un caso particular.
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