Comité de administración y asamblea de copropietarios
La asamblea de copropietarios toma las decisiones del condominio y debe celebrar sesión ordinaria al menos una vez al año (Ley 21.442, art. 14). El comité de administración representa a la asamblea con todas sus facultades, salvo las materias de sesión extraordinaria no delegadas.
Por Nicolás Chaparro Soumastre y Sebastián Pérez Villar, socios de Valedi.
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Dato legal: tamaño del comité. Lo integran de 3 a 5 miembros, en número impar, salvo que deba ser mayor por existir sectores (arts. 17 y 23).
Sesión ordinaria
En la sesión ordinaria (art. 14):
- la administración da cuenta documentada de su gestión, entrega el balance y pone a disposición los respaldos de cada gasto;
- el comité somete el balance a votación;
- si hay observaciones, el administrador responde en un máximo de 15 días corridos.
Citación
- Quién cita: el comité, a través de su presidente, o en su defecto el administrador.
- Medios: personalmente, por carta certificada o por correo electrónico registrado.
- Plazo: con una anticipación de entre 5 y 15 días (art. 16).
Quórum según la materia
Reunir quórum cuesta más en comunidades grandes, como las torres de Las Condes. La ley fija el quórum según la materia (art. 15):
| Tipo de sesión | Para sesionar | Para acordar | Ejemplos de materias |
|---|---|---|---|
| Ordinaria | Quienes concurran, con al menos 33% de los derechos | Mayoría absoluta de los asistentes | Cuentas y balance, comité, designar o remover administrador |
| Extraordinaria de mayoría absoluta | Mayoría absoluta de los derechos | Mayoría absoluta de los derechos | Modificar el reglamento (regla general), remover al comité, gastos sobre 6 cuotas en 12 meses, recargo y uso del fondo de reserva |
| Extraordinaria de mayoría reforzada | Al menos 66% de los derechos | 66% de los derechos | Vender o arrendar bienes comunes, reconstruir o demoler, cambiar el destino de unidades, ampliaciones, nuevo seguro que cambie riesgos cubiertos |
Consulta por escrito
Todas las materias del cuadro pueden acordarse también por consulta escrita. El comité decide someterla, envía los antecedentes y hace una sesión informativa previa, que no requiere quórum. La consulta se aprueba con el quórum exigido para la materia (art. 15).
Quién vota
Solo votan los copropietarios hábiles, con un voto proporcional a sus derechos. El administrador no puede representar a ningún copropietario (art. 15). Para las materias de mayoría reforzada, el arrendatario u ocupante necesita autorización expresa del propietario para representarlo (art. 5).
Cuándo se requiere notario
Debe asistir un notario, que certifica el acta, a las sesiones de mayoría reforzada y a las que modifiquen el reglamento de copropiedad (art. 15). En la consulta por escrito sobre esas materias, el acuerdo debe reducirse a escritura pública (art. 15). En la asamblea citada por el juez también asiste un notario como ministro de fe (art. 44).
Si no se reúne el quórum, el administrador o cualquier copropietario puede recurrir al juez de policía local (arts. 16 y 44).
Asambleas presenciales, telemáticas o mixtas
- Modalidades: las tres están permitidas (art. 16).
- Participación telemática: requiere que el reglamento de copropiedad la contemple y que se asegure la participación y votación efectiva y simultánea (art. 15; DS 7, art. 16).
- Lugar: las sesiones presenciales o mixtas se celebran en el condominio o en otro lugar de la misma comuna.
Comité de administración
- Lo designa la asamblea en su primera sesión. No es necesario si hay menos de 3 copropietarios (art. 17).
- Su período lo fija la asamblea, con un máximo de 3 años, y sus miembros pueden ser reelegidos (art. 17).
- Fija la remuneración del administrador (art. 19).
- El administrador no puede integrar el comité (art. 18).
Actas
Cinco puntos que conviene tener claros.
Quién la levanta
el presidente del comité, o quien designe la asamblea.
Contenido
los acuerdos adoptados y los quórum de constitución y de adopción.
Libro de actas
foliado, en papel o digital.
Firma
dentro de 30 días, por todos los miembros del comité o por los copropietarios que designe la asamblea (art. 15).
Preguntas frecuentes
¿Cada cuánto se renueva el comité?
En el período que fije la asamblea, que no puede superar 3 años (art. 17).
¿Es válida una asamblea por videollamada?
Sí, si tu reglamento de copropiedad contempla la participación telemática y se cumplen los requisitos del reglamento de la ley: participación y votación efectiva y simultánea de los asistentes (arts. 15 y 16; DS 7, art. 16).
¿Con cuánta anticipación se cita?
Con un mínimo de 5 días y un máximo de 15 (art. 16).
Ver también: Cómo cambiar de administrador · Ley 21.442 · Fondo común de reserva · Edificios · Oficinas · Casas · Comunas
Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal para un caso particular.
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