Reglamento de copropiedad y Ley 21.442: qué pasa si tu comunidad no lo actualizó

Si tu comunidad no actualizó el reglamento de copropiedad a la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, no está "fuera de la ley" ni su reglamento dejó de existir. El plazo de un año para ajustarlo (art. 100) se cuenta, según la interpretación administrativa recogida en una nota de BCN (Circular N° 2 de 17-03-2023), desde la publicación del reglamento de la ley, el 09-01-2025. Con ese criterio, el plazo terminó el 09-01-2026. Desde entonces, la ley se aplica igual: las cláusulas que la contradicen pueden declararse nulas (art. 10) y, en lo que el reglamento no regula, rige el reglamento de la ley (art. 11).

Esta guía es práctica: qué aplica hoy por defecto, cómo saber si tu reglamento quedó desactualizado y cómo modificarlo paso a paso, con el quórum que exige la ley. Si buscas el resumen general de la ley, revisa nuestra guía de la Ley 21.442.

Por Nicolás Chaparro Soumastre y Sebastián Pérez Villar, socios de Valedi.

Publicado: 09-11-2026. Normativa revisada en BCN el 03-11-2026.

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En corto: 5 respuestas rápidas

• ¿Venció el plazo? Sí. Las comunidades acogidas a la antigua Ley 19.537 debían ajustar su reglamento en un año (art. 100).
• ¿Mi reglamento sigue valiendo? Sí, en todo lo que no contradiga la ley o su reglamento.
• ¿Qué pasa con las cláusulas contrarias? Son nulas absolutamente, pero la nulidad produce efectos desde que la declara una sentencia firme (art. 10).
• ¿Qué rige en lo que el reglamento no dice? El reglamento de la ley, el DS 7, de forma supletoria (art. 11; DS 7).
• ¿Hay multa por no actualizar? No encontramos en la Ley 21.442 ni en su reglamento (DS 7) una multa específica por no haberlo ajustado. El efecto práctico es otro: las cláusulas contrarias a la ley pueden ser declaradas nulas (art. 10).

Qué dice el artículo 100 de la Ley 21.442

El texto vigente en BCN dice que las comunidades que se acogieron a la Ley 19.537 "se regirán por la presente ley desde su publicación, debiendo ajustarse los reglamentos de copropiedad a sus disposiciones en el plazo de un año" (art. 100). El mismo artículo agrega que los acuerdos de asamblea adoptados antes de la entrada en vigencia de la ley no quedan sin efecto.

Dos notas de BCN ayudan a entender el calendario:

• La Ley 21.508 interpretó que, en las materias que necesitaban reglamentos complementarios, las normas de la Ley 19.537 conservaron su eficacia hasta la publicación de esos textos.
• En el encabezado de la ley, BCN recoge la Circular N° 2 de 17-03-2023 de la Secretaría Ejecutiva de Condominios, que indica que el año para dictar o actualizar los reglamentos de copropiedad se cuenta desde la publicación del reglamento de la ley. Ese reglamento, el DS 7, se publicó el 09-01-2025.

Por eso hablamos del 09-01-2026 como fecha de término. La ley en sí no fija esa fecha de forma expresa; es la interpretación administrativa.

Qué aplica hoy si el reglamento no se actualizó

Piensa en tres capas, de arriba hacia abajo:

1. La Ley 21.442. Rige directamente. Si el reglamento dice algo distinto en una materia que la ley regula, manda la ley.
2. El reglamento de copropiedad de tu comunidad. Sigue siendo obligatorio para copropietarios, sucesores y ocupantes en lo que no contradiga la ley (art. 8).
3. El reglamento de la ley (DS 7). Llena los vacíos: se aplica en todas las materias que el reglamento de copropiedad no regule (art. 11).

¿Y el reglamento tipo?

La ley contempla un reglamento tipo, aprobado por resolución exenta. Según el artículo 1° transitorio, se aplica a los condominios creados antes de la ley que debían dotarse de un reglamento de copropiedad y no lo dictaron dentro de un año (art. 1° transitorio). También sirve de referencia en otras materias: por ejemplo, si el reglamento no fija el interés por mora, se usa el del reglamento tipo, con un tope de 50% del interés corriente bancario (art. 7).

Para una comunidad que sí tiene reglamento, pero antiguo, el reglamento tipo no lo reemplaza de forma automática. Sí es un buen punto de partida para redactar la actualización, porque ordena las materias que la ley exige. La ley no dispone que reemplace a un reglamento existente; en lo que ese reglamento no regule, se aplica el reglamento de la ley (art. 11).

Cómo saber si tu reglamento quedó desactualizado

Revisa estas señales. Si marcas dos o más, conviene actualizarlo:

• Prohíbe tener mascotas o animales de compañía dentro de las unidades. La ley no permite esa prohibición, aunque sí limitar el uso de los bienes comunes por parte de los animales (art. 8 letra b).
• Prohíbe mallas de protección de alta resistencia o bloqueos de ventanas. Desde la Ley 21.842 eso no se puede prohibir.
• Solo permite asambleas presenciales. La ley permite sesiones telemáticas o mixtas si el reglamento las contempla (art. 15).
• Fija un fondo de reserva menor al 5% del gasto común mensual (art. 39).
• Usa términos antiguos, como "junta de vigilancia" en vez de "comité de administración" (art. 101).
• No regula el arriendo de corto plazo, las infracciones y sus multas, ni las facultades del comité y del administrador, que la ley pide considerar (art. 8).

Cómo actualizar el reglamento de copropiedad: paso a paso

1. Diagnóstico. Comparar cláusula por cláusula el reglamento vigente con la Ley 21.442, el DS 7 y la Ley 21.842. El resultado es una lista de cláusulas a eliminar, modificar o agregar.
2. Borrador con asesoría legal. El reglamento debe ajustarse a las características propias del condominio (art. 10). Un texto copiado de otro edificio puede traer cláusulas que no calzan.
3. Decisión del comité. El comité define si lleva la propuesta a sesión extraordinaria o a consulta por escrito (art. 15).
4. Sesión informativa. Si se usa consulta por escrito, la ley exige enviar antecedentes y hacer una sesión informativa previa, que no requiere quórum. Aunque se vote en sesión, conviene hacerla igual.
5. Votación con el quórum correcto. Ver la tabla siguiente.
6. Notario. A la sesión que modifica el reglamento debe asistir un notario, que certifica el acta. En la consulta por escrito, el acuerdo se reduce a escritura pública (art. 15).
7. Escritura pública e inscripción. El reglamento y sus modificaciones deben constar en escritura pública e inscribirse en el conservador de bienes raíces respectivo (art. 8).
8. Difusión. Entregar el texto nuevo a copropietarios y ocupantes, y actualizar los procedimientos de la administración.

Quórum para modificar el reglamento

Fuente: cuadro del art. 15.

Solo votan los copropietarios hábiles, con un voto proporcional a sus derechos, y el administrador no puede representar a ningún copropietario (art. 15). Para preparar la sesión, revisa la guía de comité y asambleas.

Qué hacer mientras el reglamento nuevo no está listo

• Aplicar la ley cuando una cláusula antigua la contradiga, y dejar constancia del criterio en acta.
• No sancionar conductas basándose en cláusulas que la ley no permite.
• Usar el DS 7 como norma supletoria en lo no regulado (art. 11).
• Informar a la comunidad un calendario para el proceso de actualización.

Si surge un conflicto sobre la administración o el funcionamiento del condominio, incluida la nulidad de cláusulas del reglamento, puede conocerlo el juzgado de policía local (arts. 10 y 44).

Errores comunes al actualizar el reglamento

• Votar con el quórum de una sesión ordinaria. La modificación del reglamento es materia de sesión extraordinaria.
• Olvidar el notario o la escritura. Sin ellos, el acuerdo queda expuesto a impugnaciones.
• No inscribir la modificación. La ley exige escritura pública e inscripción (art. 8).
• Copiar un reglamento genérico sin ajustarlo a las características del condominio.

Cómo lo trabajamos en Valedi

En Valedi revisamos el reglamento vigente junto al comité, marcamos las cláusulas que chocan con la Ley 21.442, coordinamos la asesoría legal y organizamos la sesión extraordinaria o la consulta por escrito. Lo hacemos en edificios, casas y condominios y oficinas de las comunas donde trabajamos.

La revisión del reglamento es parte de nuestra evaluación inicial gratis, que cubre cuatro áreas: gestión administrativa, cumplimiento normativo, estado de la infraestructura y un plan de acción para la comunidad.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el reglamento de copropiedad?

Es el documento que regula los derechos y obligaciones de copropietarios y ocupantes, la administración de los bienes comunes, las multas y el funcionamiento del comité y del administrador. Debe constar en escritura pública e inscribirse en el conservador de bienes raíces (art. 8).

¿Cuándo venció el plazo para actualizar el reglamento según la Ley 21.442?

Según la interpretación administrativa recogida en una nota de BCN (Circular N° 2 de 17-03-2023), el año se cuenta desde la publicación del DS 7, el 09-01-2025. Con ese criterio, el plazo terminó el 09-01-2026 (art. 100).

¿Nuestro reglamento antiguo sigue vigente?

Sí, en lo que no contradiga la ley. Las cláusulas contrarias son nulas, pero la nulidad debe declararse por sentencia firme (art. 10).

¿Qué quórum se necesita para modificar el reglamento de copropiedad?

Por regla general, sesión extraordinaria con mayoría absoluta de los derechos, con notario. La reconstrucción o demolición del condominio y el cambio de destino de las unidades exigen 66% (art. 15).

¿Se puede actualizar el reglamento sin asamblea presencial?

Sí. Se puede hacer por consulta por escrito, con sesión informativa previa, y el acuerdo se reduce a escritura pública (art. 15).

¿Qué pasa si no actualizamos el reglamento?

No encontramos una multa específica en la Ley 21.442 ni en el DS 7. El riesgo práctico son conflictos, acuerdos discutibles y cláusulas que se pueden anular en tribunales.

Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal para un caso particular.